Ata Notarial na Usucapião Extrajudicial
A Lei 13.105/2015 ( CPC) trouxe a previsão da Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial, inserindo os Tabeliães de Notas em todo o processo de regularização fundiária no Brasil.
O artigo 216-A da Lei de Registros Publicos prevê: “Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.”
De modo que a legislação definiu como bifásico o procedimento para a obtenção da Usucapião Extrajudicial. O primeiro no Cartório de Notas e o segundo do RGI.
Na primeira etapa é que se obtém a Ata Notarial. A Ata Notarial é um documento feito em cartório e, portanto, dotado de fé pública, em que o Tabelião baseado nos documentos, nas conversas, nas declarações, entre outros atesta como verdadeiras as informações inseridas na Ata.
No procedimento extrajudicial a Ata Notarial terá função de atestar a posse do requerente, de forma a identificar se de fato ela tem os requisitos que permitirão a regularização através da Usucapião Extrajudicial.
Na prática, o Tabelião de Notas deverá solicitar do requerente, que pretende o reconhecimento do usucapião, através da ata notarial, todos e quaisquer documentos que possam comprovar a posse e o decurso de determinado lapso temporal, a fim de comprovar a prescrição aquisitiva da propriedade trazido pelo instituto do usucapião, tais como: contratos particulares ou recibos de compra e venda; carnês de IPTU pagos ou certidão de tempo de contribuição de IPTU ou foro anual (quando se tratar de imóvel com domínio útil, aforado ou enfitêutico); declarações de imposto de renda que citam o imóvel; contas de água, luz ou energia, planta do imóvel assinada por profissional habilitado e pelas partes, com a anotação de responsabilidade técnica – ART e memorial descritivo.
Além disso é facultado ao Tabelião de Notas ir até o local fazer uma diligência e ouvir os confrontantes do imóvel sobre o tempo de posse do solicitante, bem como se sabem se existe qualquer ação judicial ou oposição contra essa posse.
Também será lançado na ata notarial o valor declarado pelas partes que será informado à Receita Federal e que terá importância para o imposto de renda relativo ao ganho de capital.
Depois da Ata Notarial realizada, o Advogado responsável pelo procedimento deve requerer por escrito ao Cartório do RGI o reconhecimento e registro da Usucapião Extrajudicial em favor do Usucapiente.